La Corte dei conti, Sez. Lombardia, con deliberazione n. 57/2025, in risposta ad una richiesta di parere, ha evidenziato che la scelta tra le possibili alternative di azione (locazione e acquisto immobile) rientra nelle prerogative gestionali del Comune. L’attività negoziale dell’ente locale, tuttavia, non è libera come quella che connota, sul piano del fatto, i rapporti tra privati, essendo assoggettata ai vincoli che impongono una congrua motivazione delle scelte, la relativa convenienza sia economica che funzionale, la congruità dei prezzi e il dovere di rendere pubblica l’iniziativa negoziale e trasparente il comportamento, tanto al fine di garantire un accesso paritario e non discriminatorio dei potenziali interessati, quanto in ragione di una concorrenzialità del mercato funzionale all’interesse pubblico.
Nel caso di specie, l’ente istante ha rappresentato l’intenzione di acquistare un immobile fatiscente, adibito a casa colonica, adiacente la sede comunale da destinare all’implementazione di alcuni servizi pubblico amministrativi. L’attuale società proprietaria dello stabile è al contempo proprietaria di un parcheggio di n. 80 stalli, che serve la stazione delle Ferrovie, aperto al pubblico in forza di un contratto di locazione privato-pubblico che l’Amministrazione comunale ha sottoscritto ad un canone annuale pari a €. 51,65 oltre iva. Rispetto alla locazione del parcheggio, quindi, la considerazione degli elementi di fatto implica una adeguata valutazione della rispondenza alla pubblica utilità -oltre che alla stretta convenienza economica- dell’assunzione da parte dell’Amministrazione comunale di un vincolo contrattuale ventennale per l’affitto di un’area con 80 stalli per assicurane l’utilizzo libero e senza pedaggio e, quindi, senza alcun rientro rispetto alla spesa di cui farsi carico.
La richiesta di parere formulata dal Comune illustra due possibili opzioni di acquisto e locazione immobiliari, esito di una trattativa avviata con il medesimo soggetto, contemporaneamente venditore di un immobile e locatore di un’area destinata a parcheggi. Le due alternative si differenziano tra loro in modo sostanziale per i valori di stima dei singoli oggetti trattati, ma configurano sostanzialmente il medesimo impegno economico complessivo a carico del Comune (se non si considerano gli aspetti finanziari ed attuariali dell’operazione).
La Sezione ricorda che il riconoscimento dell’autonomia negoziale in materia di acquisizione di beni patrimoniali disponibili non elide la necessità che la
sottoscrizione dei contratti di acquisto avvenga nel rispetto dei principi di buon andamento (art. 97, comma 2, Cost.) e dell’equilibrio di bilancio (art. 97, comma 1, e 119 comma 1 Cost.), anche laddove l’ente non faccia ricorso all’indebitamento ed utilizzi risorse disponibili. Il principio di buon andamento combinato con quello dell’equilibrio di bilancio vincola l’amministrazione a impiegare nel modo più efficiente possibile le risorse di cui dispone ai fini del perseguimento degli interessi pubblici affidati alla sua cura. Per tale motivo, è necessario che il Comune svolga e dia atto di un’approfondita istruttoria, documentando la ragionevolezza e l’utilità dell’acquisto del bene (anche, ma solo in un secondo e distinto momento, nella combinazione con una eventuale
locazione passiva dell’area di parcheggio), la finalità pubblica perseguita e formulando una analisi costi/benefici dell’operazione.
Anche in tema di locazione passiva, l’attività negoziale non è affatto libera come quella che connota, sul piano del fatto, i rapporti tra privati, essendo, per l’appunto, assoggettata ai vincoli che impongono una congrua motivazione delle scelte, la relativa convenienza sia economica che funzionale, la congruità dei prezzi e il dovere di rendere pubblica l’iniziativa negoziale e trasparente il comportamento, al fine di garantire un accesso paritario e non discriminatorio dei potenziali interessati, anche in ragione di una concorrenzialità del mercato funzionale all’interesse pubblico.
Solamente una volta che si è avuto riguardo ai principi giuridici sopra delineati per l’acquisto degli immobili e per la locazione dell’area e che sono state esperite -e adeguatamente motivate- tutte le valutazioni di necessità, economicità, congruità dei prezzi, pubblicità riferite ai singoli oggetti contrattuali sarà possibile prendere in considerazione eventuali possibili soluzioni negoziali più articolate e “combinate” in termini di convenienza finanziaria e di raffronto del valore attuale netto delle diverse opzioni di acquisto e locazione, sempre tenendo a riferimento il principio fondamentale del rispetto degli equilibri di bilancio.
La redazione PERK SOLUTION