Trattamento fiscale in caso di cessioni di immobili da parte di un Comune

Con la risposta n. 163/2024, l’Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti in merito al trattamento fiscale applicabile alle cessioni di immobili poste in essere da un Comune nei confronti di un Concessionario nell’ambito di una più ampia operazione di permuta.

Il Comune istante fa presente che, nell’ambito dell’intervento per la realizzazione di un edificio scolastico destinato a scuola primaria mediante finanza di progetto, ha stipulato una convenzione avente per oggetto il predetto intervento di pubblica utilità. La convenzione  prevede, oltre l’affidamento in concessione della progettazione definitiva ed esecutiva dell’Opera, della realizzazione dell’Opera e dell’esecuzione dei lavori ad essa strutturalmente e direttamente collegati, nonché della gestione dell’opera, anche la cessione di immobili in permuta. Di fatto il corrispettivo che il Comune riconosce alla Società per le obbligazioni da quest’ultima assunte e che, limitatamente alla parte dello stesso finanziata con la cessione dei suddetti terreni, assume i caratteri di una permuta, consistente in una prestazione di servizi contro una cessione di beni.

L’Agenzia ha chiarito che nel caso di un’attività resa da un comune è necessario stabilire in primo luogo se la stessa sia realizzata nella sua veste autoritativa poiché, in tal caso, sempre che il mancato assoggettamento all’IVA non provochi distorsioni della concorrenza di una certa importanza, non integrandosi in capo al medesimo ente il requisito soggettivo, l’operazione è esclusa dall’ambito applicativo del tributo. Diversamente, se nello svolgimento dell’attività non si rinviene in capo al comune la veste di pubblica autorità, è necessario accertare se il medesimo ente svolga o meno un’attività economica (d’impresa), ai sensi delle disposizioni nazionali e unionali, con i caratteri della abitualità, professionalità e organizzazione.

Nel caso di specie, non sembrano emergere elementi tali che possano definire in maniera univoca l’esercizio di un’attività commerciale (rectius d’impresa) da parte del Comune nella cessione dei predetti immobili e, in particolare che lo svolgimento della predetta operazione venga predisposta una apposita organizzazione d’impresa, tale da far presumere che la stessa attività sia caratterizzata dai predetti elementi della professionalità, sistematicità e abitualità. Pertanto, la suddetta cessione dei beni immobili operata dal Comune, nell’ambito della più vasta operazione permutativa posta in essere con la Società Concessionaria, non risulta riconducibile nell’ambito di applicazione dell’Iva, per carenza del presupposto soggettivo d’imposta, di cui al citato articolo 4 del decreto Iva.

Al trasferimento posto in essere dal Comune si applica l’imposta di registro nella misura proporzionale del 9%, ai sensi dell’articolo 1, della Tariffa, Parte Prima, del TUR. Gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna (cfr. circolare n. 2/E del 21 febbraio 2014). Pertanto, all’atto troveranno applicazione le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.

 

La redazione PERK SOLUTION

 

Trattamento ai fini IVA della cessione di terreni nell’ambito della realizzazione di un edificio in project financing

Con la risposta a interpello n. 26 del 30 gennaio 2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al trattamento ai fini IVA della cessione di terreni nell’ambito della realizzazione di un edificio in project financing. Il caso riguarda un Comune che trasferisce la proprietà di alcuni terreni, a titolo di parziale corrispettivo, a una società incaricata di progettare e costruire nello stesso Comune una scuola mediante finanza di progetto.

L’Agenzia ritiene che il trasferimento alla società concessionaria di alcuni terreni a titolo di parziale corrispettivo della prestazione assunta da quest’ultima con la sottoscrizione della Convenzione, debba essere soggetta ad IVA. Il corrispettivo che il Comune riconosce alla Società per le obbligazioni da quest’ultima assunte e che, limitatamente alla parte dello stesso finanziata con la cessione dei suddetti terreni, assume i caratteri di una permuta, consistente in una prestazione di servizi contro una cessione di beni. Le permute sono operazioni rilevanti ai fini IVA in base all’articolo 11 del Decreto IVA ai sensi del quale le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate in corrispettivo di altre cessioni di beni o prestazioni di servizi, o per estinguere precedenti obbligazioni, sono soggette all’imposta separatamente da quelle in corrispondenza delle quali sono effettuate. Ai fini IVA, dunque, la permuta ricorre tutte le volte che la cessione di un bene o la prestazione di un servizio è effettuata da un soggetto a scomputo del corrispettivo monetario dallo stesso dovuto a fronte di una diversa cessione di beni o prestazione di servizi effettuata a suo favore da un altro soggetto.

Il Comune, quindi, dovrà versare l’imposta sui terreni ceduti all’istante a titolo di parziale corrispettivo per l’opera costruita. Naturalmente c’è il duplice assoggettamento all’imposta quando lo scambio (bene contro bene, bene contro servizio, servizio contro servizio) avviene tra due soggetti passivi IVA, mentre quando una delle parti è un ”privato”, è imponibile solo l’operazione posta in essere dal soggetto passivo IVA e l’operazione effettuata dal privato, al ricorrere dei presupposti, sconterà le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Quindi, le varie operazioni effettuate dalla società sono soggette a Iva, secondo l’aliquota propria di ciascuna di esse.

Sempre con esclusivo riferimento alle operazioni effettuate dalla società, in merito al momento impositivo, trattandosi ­di prestazioni di servizi, l’esigibilità  dell’imposta si verifica ordinariamente all’atto del pagamento del corrispettivo che, limitatamente alla parte in natura dello stesso (i.e. terreni citati), va  individuato nella stipula dell’atto notarile. Ciò a meno che la Società non abbia già emesso fattura, anticipando così il momento di effettuazione  dell’operazione de quo, in conformità a quanto previsto dall’articolo 6, comma 4, del Decreto IVA.

 

La redazione PERK SOLUTION

Permuta immobiliare, il ricorso alla trattativa privata ha carattere eccezionale e residuale

È illegittimo il provvedimento con il quale il Comune ha proceduto, mediante trattativa privata, alla permuta di un proprio bene, previa sdemanializzazione dello stesso, con altro di proprietà del controinteressato e contestualmente previsto la costituzione di una servitù ad uso pubblico su un pezzo di terreno di proprietà del ricorrente. È quanto stabilito dal TAR Veneto, Sez. I, sentenza 5 gennaio 2021, n. 13.
I giudici rilevano che l’alienazione di beni pubblici debba essere, di norma, preceduta dall’instaurazione di procedure competitive tra più aspiranti all’acquisizione del medesimo bene; il ricorso alla trattativa privata ha, invece, carattere eccezionale e residuale (la regola è, dunque, la gara, mentre la trattativa privata è l’eccezione). Al riguardo, l’art. 192 D.lgs. 267/2000 prescrive che la determina a contrarre debba essere preceduta dall’indicazione delle modalità di scelta del contraente ammesse dalle disposizioni vigenti in materia di contratti delle pubbliche amministrazioni e delle ragioni che ne sono alla base. Inoltre, l’art. 12, comma 2, della l. n. 127/1997 dispone che i Comuni e le Province possono procedere alle alienazioni del proprio patrimonio immobiliare anche in deroga alle norme sulla contabilità generale degli enti locali, fermi restando i principi generali dell’ordinamento giuridico-contabile e sempre che siano assicurati criteri di trasparenza e adeguate forme di pubblicità per acquisire e valutare concorrenti proposte di acquisto, da definire con regolamento dell’ente interessato. Ai sensi dell’art. 41 del RD 827/1924 la trattativa privata costituisce modalità di alienazione ammissibile solo nei casi ivi espressamente previsti.
Nel caso di specie l’Amministrazione non ha adeguatamente motivato (difetto di motivazione) in ordine alle ragioni per le quali ha deciso di procedere alla stipula di un contratto di alienazione (permuta) di un terreno comunale mediante trattativa privata; e ciò benché alla stessa amministrazione comunale fossero pervenute relativamente al terreno di cui trattasi altre manifestazioni d’interesse.
Tale modus operandi, caratterizzato dalla mancata esternazione delle eccezionali ragioni che giustificano il ricorso alla trattativa privata e dall’assenza di ogni forma di pubblicità della decisione di cedere a terzi l’immobile, rende illegittimo l’atto impugnato, che deve essere pertanto annullato, tenuto, altresì, conto che con esso l’Amministrazione ha previsto la costituzione di una servitù di passaggio sul fondo di proprietà del ricorrente senza notiziarlo, in alcun modo, dell’avvio del procedimento, in violazione dell’art. 7 della legge n. 241/1990.

 

Autore: La redazione PERK SOLUTION