Le opere di urbanizzazione a scomputo: l’amministrazione deve vigilare sull’esecuzione dei lavori

Le opere di urbanizzazione realizzate dal privato, titolare della convenzione urbanistica con l’Amministrazione comunale, a scomputo dei relativi oneri, sono da ritenersi opere pubbliche e assoggettate alle procedure di evidenza pubblica, fatta eccezione per le opere di urbanizzazione primaria di importo inferiore alla soglia comunitaria, funzionali all’intervento di trasformazione urbanistica del territorio. Non sono pertanto consentite eventuali pattuizioni intercorse con l’Amministrazione che consentano al titolare di una concessione edilizia o di un piano di lottizzazione approvato la realizzazione diretta di un’opera di urbanizzazione a scomputo totale o parziale del contributo dovuto per il rilascio della concessione, al di fuori dei casi previsti dalla legge.

In caso di assunzione delle opere di urbanizzazione da parte del privato, titolare della convenzione urbanistica con l’Amministrazione comunale, a scomputo dei relativi oneri – anche se ad oggi la nomina dei collaudatori venga rimessa alla stazione appaltante privata, soggetta all’applicazione del codice dei contratti – va comunque riservata all’amministrazione la funzione di vigilanza nella fase di esecuzione, che include il potere di approvare gli atti di collaudo, dal momento che le opere realizzate devono essere cedute all’amministrazione e fatte confluire nel patrimonio pubblico.

È quanto evidenziato dall’ANAC, con atto del Presidente del 8 maggio 2024, con il quale sono state messe in luce le diverse criticità riguardo alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria del Comune di Roma, affidate ai privati. “In caso di assunzione delle opere di urbanizzazione da parte del privato, titolare della convenzione urbanistica con l’Amministrazione comunale, a scomputo dei relativi oneri – anche se ad oggi la nomina dei collaudatori venga rimessa alla stazione appaltante privata, soggetta all’applicazione del codice dei contratti – va comunque riservata all’amministrazione la funzione di vigilanza nella fase di esecuzione, che include il potere di approvare gli atti di collaudo, dal momento che le opere realizzate devono essere cedute all’amministrazione e fatte confluire nel patrimonio pubblico”. Ancora si legge nel deliberato del Consiglio dell’Autorità che i “poteri di vigilanza e di controllo che spettano all’amministrazione comportano l’approvazione del progetto in linea tecnica ed economica e delle eventuali varianti in corso di esecuzione e la possibilità di chiedere al privato informazioni circa le modalità di svolgimento della gara d’appalto”.

L’assetto di tale potere di vigilanza va disciplinato nella convenzione urbanistica, “risultando opportuno assicurare che l’Amministrazione venga informata di tutti gli atti posti in essere dal soggetto attuatore, acquisendo copia degli stessi, svolgendo, altresì, accertamenti diretti presso le sedi del soggetto attuatore e presso i luoghi di cantiere ed acquisendo gli atti di collaudo in corso d’opera, con ogni utile elemento per consentire il controllo sull’andamento dei lavori”.

 

La redazione PERK SOLUTION

Consiglio di Stato, nessun rimborso delle opere a scomputo in eccesso

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 7083/2021 del 21 ottobre 2021, ha ribadito che il titolare di una concessione di costruzione che, con atto d’obbligo, abbia limitato lo scomputo degli oneri di urbanizzazione alle sole opere di urbanizzazione primaria non può successivamente, alterando ingiustificatamente, mediante l’iniziativa unilaterale, le basi stesse del consenso, chiedere di non essere assoggettato ad alcun onere di urbanizzazione perché il valore delle opere eseguite ha ecceduto quello cumulato degli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) precedentemente determinati dal Comune.
Nel caso di specie, è emerso che la società aveva ottenuto dal Comune la concessione edilizia per la ristrutturazione e il cambio di destinazione d’uso di un fabbricato di sua proprietà. In correlazione a tale intervento edilizio, la società ha, altresì, ottenuto due ulteriori titoli edilizi per la realizzazione di opere urbanistiche, da effettuarsi a scomputo degli oneri di urbanizzazione: la concessione relativa alla realizzazione di marciapiede antistante il fabbricato oggetto dell’intervento edilizio e la concessione edilizia relativa allo spostamento di tratto di fognatura urbana. Ultimati i lavori, la società richiedeva al Comune il rimborso di € 35.784,25, quali spese sostenute, in favore dei gestori dei servizi idrico, elettrico e gas, onde effettuare i relativi allacciamenti ritenendo che il costo per tali reti di servizi, avendo caratteristiche di infrastrutture pubbliche, fosse a carico del Comune. Stante l’assenza di riscontro da parte dell’amministrazione, la società ha proposto ricorso innanzi al T.A.R. il quale, con sentenza n. 1718 del 12 dicembre 2013, lo ha respinto sulla base di due assorbenti considerazioni: la prima è che la possibilità di realizzazione diretta delle opere di urbanizzazione, a scomputo dei contributi, è sempre condizionata al preventivo assenso comunale, che nel caso di specie era mancato; la seconda è che le opere per le quali i costi, dei quali si è chiesto il rimborso, sono stati sostenuti apparivano interventi legati all’edificio realizzato dalla ricorrente più che a infrastrutture pubbliche.
Il Consiglio di Stato, nel rigettare la richiesta di rimborso, ha evidenziato come tutte le attività costruttive relative all’immobile de quo, ivi comprese quelle resesi necessarie a lavori in corso, siano state oggetto di convenzione e di accordi con l’amministrazione comunale, ivi comprese le richieste di scomputo e di rimborso degli oneri di urbanizzazione. Soltanto la richiesta di rimborso per cui è causa è stata inoltrata all’amministrazione senza essere preceduta da alcun accordo. Il fatto non contestato che non vi sia stato consenso del Comune in ordine alla realizzazione delle opere a scomputo, seppur esclude la possibilità di porre a carico dell’amministrazione il relativo onere economico, non preclude comunque al titolare della concessione la possibilità di far valere le proprie ragioni nelle opportune sedi ove possa dimostrare che si trattasse, effettivamente, di costi per opere di urbanizzazione e che da ciò il Comune abbia tratto un indebito vantaggio.

 

Autore: La redazione PERK SOLUTION