IMU e fabbricati concessi in comodato gratuito

Il fabbricato concesso in comodato gratuito beneficia dell’esenzione IMU, solo ove sussistano i requisiti previsti dalla legge. In particolare, l’art. 1, comma 71 della Legge di Bilancio per il 2024 (L. n. 213/2023), quale norma di interpretazione autentica, ha, infatti, previsto che la predetta esenzione spetta a condizione che il comodatario sia funzionalmente e strutturalmente collegato al concedente e che svolga nell’immobile esclusivamente le attività di cui all’ art. 7, comma 1, lett. i), D.Lgs. 504/1992 (ad es. attività assistenziali, previdenziali, didattiche, culturali) con modalità non commerciali.

Nella fattispecie in esame, la Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado della Toscana, con la sentenza del 30/05/2024, n. 712/4 ha accolto parzialmente l’appello del contribuente, in quanto l’immobile era stato concesso da un ente non commerciale ad un ente omologo a titolo di comodato gratuito, l’attività svolta era di tipo educativo e il legale rappresentante del primo ente era anche presidente del consiglio direttivo del secondo.

 

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Corte Costituzionale: IMU e immobili occupati abusivamente

La Corte Costituzionale, con la sentenza n. 60/2024, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, vigente ratione temporis, riguardante i soggetti passivi dell’IMU. In particolare, il giudice delle leggi censura tale norma nella parte in cui non prevede che l’IMU non sia dovuta per gli immobili occupati abusivamente relativamente ai quali sia stata presentata una tempestiva denuncia in sede penale. Secondo la Consulta, è irragionevole affermare che sussista la capacità contributiva del proprietario che abbia subito l’occupazione abusiva di un immobile che lo renda inutilizzabile e indisponibile e si sia prontamente attivato per denunciarne penalmente l’accaduto.

La controversia nasce a seguito di due ricorsi di una casa di cura srl avverso il silenzio rifiuto opposto da Roma Capitale sull’istanza di rimborso del versamento IMU, rispettivamente per le annualità 2013 e 2014, relativo a un immobile di proprietà della suddetta società, occupato abusivamente da terzi a partire dal dicembre 2012. Tale società aveva dimostrato che erano state attivate tutte le necessarie iniziative per prevenire l’occupazione dell’immobile («dalla predisposizione della chiusura a mezzo blocchetti di cemento delle aperture […] alla attivazione di un servizio di sorveglianza privata ancorché non armata sin dal mese di marzo 2012») e che aveva altresì provveduto a denunciare immediatamente all’autorità preposta l’avvenuta sua occupazione abusiva e tuttavia, benché fosse stato disposto un sequestro preventivo dell’immobile da parte del Giudice per le indagini preliminari del Tribunale ordinario di Roma nell’agosto 2013, lo stesso non aveva avuto esecuzione per motivi di ordine pubblico.

La Corte, dopo una breve premessa normativa e giurisprudenziale relativa ai presupposti impositivi dell’IMU, evidenzia come, indipendentemente dalla nozione di possesso cui debba farsi riferimento a proposito dell’IMU, sia irragionevole affermare che sussista la capacità contributiva del proprietario che abbia subito l’occupazione abusiva di un immobile che lo renda inutilizzabile e indisponibile e si sia prontamente attivato per denunciarne penalmente l’accaduto, tanto che il legislatore è intervenuto con la legge n. 197 del 2022 per dichiarare non dovuta l’imposta in questione. Emblematico è il caso oggetto dei giudizi in cui la società proprietaria aveva assunto tutte le necessarie iniziative per prevenire l’occupazione dell’immobile e aveva tempestivamente provveduto a denunciare all’autorità giudiziaria penale l’avvenuta occupazione contro la sua volontà. Benché nell’agosto 2013 fosse stato disposto un sequestro preventivo dell’immobile ex art. 321 del codice di procedura penale da parte del giudice per le indagini preliminari, lo stesso sequestro non aveva avuto esecuzione per ragioni di ordine pubblico. Pertanto, la società proprietaria non era riuscita a tornare nel possesso dell’immobile nonostante l’uso di una diligenza adeguata.

È dunque irragionevole e contrario al principio della capacità contributiva che il proprietario di un immobile occupato abusivamente, il quale abbia sporto tempestiva denuncia all’autorità giudiziaria penale sia, ciò nonostante, tenuto a versare l’IMU per il periodo decorrente dal momento della denuncia a quello in cui l’immobile venga liberato, perché la proprietà di tale immobile non costituisce, per il periodo in cui è abusivamente occupato, un valido indice rivelatore di ricchezza per il proprietario spogliato del possesso.

 

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Corte costituzionale: l’imu non va pagata se si è denunciata penalmente l’occupazione abusiva dell’immobile

La Corte costituzionale, con la sentenza n. 60/2024, ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 9, comma 1, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 (Disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale) nella parte in cui non prevede che non sia dovuta l’IMU per gli immobili occupati abusivamente relativamente ai quali sia stata presentata una tempestiva denuncia in sede penale.

La questione è stata sollevata dalla sezione tributaria Corte di cassazione per violazione degli artt. 3, primo comma, 53, primo comma, 42, secondo comma, Cost. e 1 Prot. addiz. CEDU, per contrasto con i principi di capacità contributiva, uguaglianza tributaria, ragionevolezza e di tutela della proprietà privata in quanto per gli immobili abusivamente occupati e di cui sia precluso lo sgombero per cause indipendenti dalla volontà del contribuente verrebbe a mancare il presupposto dell’imposta, ossia l’effettivo e concreto esercizio dei poteri di disposizione e godimento del bene.

Secondo la Corte costituzionale, è innegabile che nelle ipotesi in cui un immobile sia stato occupato in esplicito contrasto con la volontà del proprietario il quale si sia anche occupato di denunciare tempestivamente l’accaduto in sede penale, difetti, in relazione all’immobile occupato abusivamente, la capacità contributiva in capo a chi abbia subito impotente la suddetta occupazione, cosicché «si finirebbe per tassare una ricchezza inesistente laddove, invece, ogni prelievo tributario deve avere una causa giustificatrice in indici concretamente rivelatori di ricchezza» (sentenze n. 10 del 2023 e 120 del 2020).

Del resto il legislatore è già intervenuto in questo senso con l’art. 1, comma 81, della legge 29 dicembre 2022, n. 197, a decorrere dal 1° gennaio 2023, stabilendo che «Sono esenti dall’imposta, per il periodo dell’anno durante il quale sussistono le condizioni prescritte, gli immobili non utilizzabili né disponibili, per i quali sia stata presentata denuncia all’Autorità giudiziaria in relazione ai reati di cui agli articoli 614, secondo comma, o 633 del codice penale o per la cui occupazione abusiva sia stata presentata denuncia o iniziata azione giudiziaria penale»: la Corte costituzionale, con la presente sentenza, è come se avesse esteso retroattivamente la portata di tale norma.

 

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Imu a carico di soggetto diverso dal proprietario

Con la sentenza del 06/03/2024 n. 307, la Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Toscana ha stabilito che l’Imu è dovuta dal soggetto che sia “possessore di diritto dell’immobile” e, pertanto, tale imposta è sempre a carico del soggetto che risulti titolare dell’immobile al catasto o, meglio, presso la Conservatoria dei registri immobiliari.

A proposito del contratto di locazione, la Cassazione conferma la tesi che l’unico soggetto passivo del tributo è il possessore di diritto, vale a dire il titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento (usufruttuario, superficiario, usuario). Il titolare di un immobile può sottoscrivere un accordo con l’inquilino, con il quale quest’ultimo si impegna a pagare Ici e Imu. La clausola contrattuale non è illegittima e serve a integrare le somme dovute per il canone di locazione. Questo principio innovativo è stato affermato dalle sezioni unite con la sentenza 6882/2019, escludendo che gli accordi che pongono il carico tributario su un soggetto diverso dal proprietario, o titolare di altro diritto reale, possano essere ritenuti contra legem. Le imposte locali sugli immobili possono quindi essere pagate anche dal conduttore, se questo obbligo è previsto nel contratto di locazione. L’accordo contrattuale che impone all’affittuario di pagare i tributi locali, secondo le sezioni unite, non si pone in contrasto con il principio di capacità contributiva e non viola la regola sul divieto di traslazione del carico fiscale a un soggetto diverso dal titolare.

Non c’è alcun dubbio che soggetto obbligato nei confronti dell’amministrazione comunale rimane sempre il titolare dell’immobile ed in caso di mancato pagamento dell’inquilino, la violazione di omesso pagamento di Ici e Imu deve essere contestata al proprietario, con irrogazione della relativa sanzione.

Nel caso di specie, relativo a un contratto di leasing, in seguito alla risoluzione del contratto, è il locatore, anche se non ha ancora acquisito la materiale disponibilità del bene per mancata riconsegna da parte dell’utilizzatore, a dover versare l’imposta.

 

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Prorogata al 2025 la decorrenza dell’obbligo di utilizzare il Prospetto delle aliquote IMU

È stato approvato un emendamento dalla Commissione Finanze del Senato al decreto n. 132/2023, recante disposizioni urgenti in materia di proroga di termini normativi e versamenti fiscali (c.d. decreto proroghe), che proroga la decorrenza dell’obbligo di utilizzare il Prospetto delle aliquote IMU al 2025. La proroga è stata decisa in considerazione delle criticità riscontrate dai Comuni a seguito della fase di sperimentazione, nell’elaborazione del Prospetto di cui all’articolo 1, commi 756 e 757 della legge 27 dicembre 2019, n.160, e tenuto conto dell’esigenza di tener conto di alcune rilevanti fattispecie attualmente non considerate dal predetto prospetto; pertanto l’obbligo di redigere la delibera di approvazione delle aliquote dell’IMU tramite l’elaborazione del Prospetto, utilizzando l’applicazione informatica messa a disposizione sul portale del Ministero dell’economia e delle finanze, decorre dall’anno di imposta 2025.

 

 

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Applicazione informatica per l’approvazione del Prospetto delle aliquote IMU 2024

Con il comunicato del 21 settembre 2023, il Dipartimento delle Finanze rende noto che è stata resa disponibile, all’interno dell’apposita sezione del Portale del federalismo fiscale, l’applicazione informatica “Gestione IMU” attraverso la quale i comuni possono individuare le fattispecie in base alle quali diversificare le aliquote dell’IMU nonché elaborare e trasmettere il relativo Prospetto. Inoltre, sono state pubblicate le “Linee guida per l’elaborazione e la trasmissione del Prospetto delle aliquote dell’IMU”.

In ordine alla tempistica dell’attivazione delle funzionalità della predetta applicazione informatica, il Dipartimento chiarisce che:

  • fino al mese di ottobre 2023, i comuni potranno, ai fini dello svolgimento della fase sperimentale, solo testare la funzionalità dell’applicazione informatica volta a simulare l’elaborazione del Prospetto. I prospetti inseriti durante tale fase non avranno alcuna valenza;
  • a decorrere dal mese di novembre 2023, i comuni potranno elaborare il Prospetto per l’anno di imposta 2024;
  • a decorrere dal mese di gennaio 2024, sarà messa a disposizione dei comuni anche la funzionalità di trasmissione del Prospetto al MEF, per l’anno di imposta 2024, ai fini della successiva pubblicazione da parte di quest’ultimo sul sito internet www.finanze.gov.it.

Infine, viene ricordato che per il primo anno di applicazione obbligatoria del Prospetto, in deroga all’art. 1, comma 169, della legge n. 296 del 2006 e all’art. 1, comma 767, terzo periodo, della legge n. 160 del 2019, in mancanza di una delibera approvata secondo le modalità previste dal comma 757 del medesimo art. 1 e pubblicata nel termine di cui al successivo comma 767, si applicano le aliquote di base di cui ai commi da 748 a 755 del citato art. 1 della legge n. 160 del 2019. Le aliquote di base continueranno ad applicarsi sino a quando il comune non approvi una delibera secondo le modalità appena descritte.

 

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Niente esenzione IMU per un ente religioso che svolge attività sanitaria convenzionata con la PA

Un ente religioso non è esente dal pagamento dell’IMU per gli immobili in cui si svolge un’attività sanitaria, convenzionata con la Pubblica Amministrazione, a fronte del pagamento di un corrispettivo. È quanto evidenziato nella sentenza del 26/06/2023 n. 4008 della Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Campania.

I giudici hanno ricordato come la questione sulla pretesa esenzione abbia trovato giurisprudenza contraria della Suprema Corte di Cassazione (sentenza n. 10124/2019) che, in riferimento alla esenzione IMU per l’attività sanitaria convenzionata, ha avuto modo di chiarire che “…in questo settore non vi è alcun profilo che consenta di affermare che l’attività sia svolta in forma gratuita o semigratuita, dovendosi ritenere che le tariffe convenzionali siano comunque, dirette a coprire i costi e a remunerare i fattori della produzione, salvo che in ragione di specifiche circostanze fattuali aventi, nel caso di specie assenti, possa dirsi che l’immobile viene destinato ad attività sanitaria svolta con modalità non commerciali escludendo la logica del profitto e del mercato. Né assume rilievo ai fini in questione l’osservazione che la prestazione sanitaria sia stata svolta in un mercato non concorrenziale dal momento che la qualifica dell’attività non dipende dal suo essere esercitata in regime di libero mercato. Nè è dirimente il fatto che l’attività sanitaria svolta in regime di convenzionamento si inserisca nel servizio pubblico (Servizio Sanitario Nazionale) gestito direttamente da una Istituzione pubblica. Il Servizio Sanitario infatti è attività pubblica ed eventualmente gratuita per quanto riguarda la Pubblica Amministrazione ed i suoi rapporti con il cittadino utente ma nel caso in cui la P.A. si avvalga dell’opera di privati l’attività svolta da questi ultimi è attività commerciale ove sia prestata dietro corrispettivi pattuiti o stabiliti in funzione dei costi e dell’adeguata remunerazione dei fattori di produzione dei servizi demandati al privato stesso. Non può avere effetto vincolante la contraria qualificazione enunciata nella circolare 26.1.2009 secondo cui “lo svolgimento di attività assistenziali e attività sanitarie si ritiene effettuato con modalità non commerciali quando le stesse (…) sono accreditate, e contrattualizzate o convenzionate con lo Stato, le Regioni e gli enti locali e sono svolte (…) in maniera complementare o integrativa rispetto al servizio pubblico trattandosi di una circolare amministrativa che ha una valenza interna e non può influire sulla qualificazione giuridica dell’attività che è invece demandata al giudice. Per completezza di esposizione può osservarsi che nessun valore vincolante può essere attribuito sul punto al D. del Ministero dell’Economia e delle Finanze 19 novembre 2012, n. 200, art. 4, comma 2. Esso non ha valore di legge, tanto più che lo stesso appare, per questa parte, essere stato emanato ultra vires, dato che il D.L. 24 gennaio 2012, n. 1, art. 91-bis, non demandava al decreto ministeriale il compito di definire autoritativamente il concetto di “modalità non commerciali” ma solo il compito di stabilire modalità e procedure da seguire in caso di utilizzazione mista di un immobile, al fine di individuare il rapporto percentuale tra utilizzazione commerciale e utilizzazione non commerciale dell’immobile stesso.

Secondo tale principio, i giudici tributari hanno respinto l’appello del contribuente. Nella fattispecie, infatti, i giudici di seconde cure hanno rilevato che l’attività non è svolta in forma gratuita o semigratuita, ma che, pur essendo in convenzione con la PA, le tariffe sono comunque dirette a coprire i costi e a remunerare i fattori della produzione.

 

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IMU: In G.U. il decreto che definisce le fattispecie in base alle quali i comuni possono diversificare le aliquote

Pubblicato in G.U. n. 172 del 25-7-2023 il decreto del MEF,  con il quale vengono individuate le fattispecie in materia di imposta municipale propria (IMU), in base alle quali i Comuni possono diversificare le aliquote di cui ai commi da 748 a 755 dell’articolo 1 della legge 27 dicembre 2019, n. 160.

Si ricorda che la legge di bilancio 2020, commi 756 e seguenti, ha previsto, a decorrere dall’anno 2021, che i comuni, in deroga all’art. 52 del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, possano diversificare le aliquote di cui ai commi da 748 a 755 dello stesso articolo 1, esclusivamente con riferimento alle fattispecie individuate con decreto del Ministro dell’economia e delle finanze. In ogni caso, anche se non si intenda diversificare le aliquote, la delibera di approvazione delle aliquote deve essere redatta accedendo all’applicazione disponibile nel portale del federalismo fiscale che consente, previa selezione delle fattispecie di interesse del comune tra quelle individuate con il decreto di elaborare il prospetto delle aliquote, che forma parte integrante della delibera stessa.

Le fattispecie individuate ai fini della diversificazione delle aliquote IMU, di cui all’art. 2 del decreto, sono le seguenti:

  • abitazione principale di categoria catastale A/1, A/8 e A/9;
  • fabbricati rurali ad uso strumentale;
  • fabbricati appartenenti al gruppo catastale D;
  • terreni agricoli;
  • aree fabbricabili;
  • altri fabbricati (fabbricati diversi dall’abitazione principale e dai fabbricati appartenenti al gruppo catastale D).

Il comune, nell’ambito della propria autonomia regolamentare ha facoltà di introdurre ulteriori differenziazioni all’interno di ciascuna delle fattispecie esclusivamente con
riferimento alle condizioni individuate nell’allegato A, nel rispetto dei criteri generali di ragionevolezza, adeguatezza, proporzionalità e non discriminazione. I comuni elaborano e trasmettono al Dipartimento delle finanze del Ministero dell’economia e delle finanze il Prospetto, recante le fattispecie di interesse selezionate, tramite l’applicazione informatica disponibile nell’apposita sezione del portale del federalismo fiscale. L’applicazione informatica deve essere utilizzata anche se il comune non intende diversificare le aliquote.

Le aliquote stabilite dai comuni nel Prospetto hanno effetto per l’anno di riferimento, a condizione che il Prospetto medesimo sia pubblicato sul sito internet del Dipartimento delle finanze del Ministero dell’economia e delle finanze entro il 28 ottobre dello stesso anno. Ai fini della pubblicazione, il comune è tenuto a inserire il Prospetto, entro il termine perentorio del 14 ottobre dello stesso anno, nell’apposita sezione del portale del federalismo fiscale. In caso di mancata pubblicazione entro il 28 ottobre, si applicano le
aliquote vigenti nell’anno precedente. Per il primo anno di applicazione obbligatoria del Prospetto, in mancanza di una delibera approvata secondo le modalità previste  si applicano
le aliquote di base e le stesse continuano ad applicarsi sino a quando il comune non approvi una delibera secondo le nuove modalità.

In caso di discordanza tra il Prospetto e le disposizioni contenute nel regolamento di disciplina dell’imposta, prevale quanto stabilito nel Prospetto. L’obbligo di redigere la delibera di approvazione delle aliquote dell’IMU tramite l’elaborazione del Prospetto, utilizzando l’applicazione informatica decorre dall’anno di imposta 2024.  Al solo fine di consentire ai comuni di testare l’applicazione informatica, la stessa viene resa disponibile nel corso dell’anno 2023 in vista dell’obbligatorietà a decorrere dall’anno di imposta 2024.

 

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L’IMU corrisposta dal nudo proprietario libera il soggetto titolare del diritto di abitazione

Il pagamento dell’IMU effettuato dal nudo proprietario, in luogo del soggetto titolare del diritto di abitazione, libera quest’ultimo dalla pretesa tributaria dell’Amministrazione comunale. È il principio espresso dalla Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Sicilia, sentenza del 9/6/2023, n. 4939, la quale si è conformata all’orientamento giurisprudenziale della Corte di Cassazione (sentenza n. 33112, del 21 dicembre 2018), che individua una soggettività passiva alternativa tra il titolare del diritto di proprietà e quello del diritto reale di godimento (art. 3, co. 1, del D. Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504).

Nel caso di specie, i giudici siciliani hanno ritenuto illegittima la pretesa del Comune nei confronti del soggetto titolare del diritto reale di abitazione, poiché l’IMU era stata già corrisposta dal proprietario dell’immobile.

 

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Esenzione IMU per gli alloggi sociali in locazione

L’esenzione IMU, riservata dalla Legge 147/2012 agli alloggi sociali, si estende anche alle unità immobiliari adibite ad uso residenziale in locazione permanente che svolgono la funzione di interesse generale rappresentata dalla salvaguardia della coesione sociale, dalla riduzione del disagio abitativo di individui e nuclei familiari svantaggiati non in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato. La Corte di giustizia tributaria di primo grado di Napoli, con la sentenza n. del 08/02/2023 n. 1886, ha ritenuto meritevole di accoglimento il ricorso dell’ente proprietario di alcuni immobili appartenenti alle categorie catastali A2 e A3, locati come abitazione principale agli assegnatari. Inoltre, l’esenzione non è subordinata all’onere di presentazione della dichiarazione, attestante il possesso dei requisiti e contenente gli identificativi catastali degli immobili (Cass.sez.V, sent. n. 23680 del 28/10/2020).

Per i giudici napoletani, l’esenzione non può invece essere applicata agli immobili diversi da quelli di categoria A, mancando il requisito intrinseco della natura alloggiativa e non essendo nemmeno provato un ipotetico vincolo pertinenziale con gli immobili di categoria A.

 

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