Con i diritti edificatori “in volo” non si ravvisano i presupposti richiesti dalla normativa Tasi per l’applicazione dell’imposta sul suolo di “decollo” privato di potenzialità edificatoria. Questo l’orientamento espresso dalla Commissione Tributaria Provinciale di Roma che, con la sentenza 5742/21/2020, ha accolto il ricorso di un contribuente avverso avviso di accertamento Tasi emesso dal Comune su area divenuta inedificabile in virtù della pianificazione urbanistica regionale e in attesa di individuazione e assegnazione delle aree c.d. “di atterraggio” dei diritti edificatori.
Secondo la CTP di Roma, nel caso di specie, non sono ravvisabili né il presupposto oggettivo, costituito dal possesso di un’area fabbricabile anche solo in via potenziale, né il presupposto soggettivo, ossia la proprietà o la titolarità di altro diritto reale su un’area fabbricabile.
Ricordiamo che la definizione di area fabbricabile ai fini Tasi è la medesima ai fini IMU e la portata del tema ha effetto ben più ampio.
La stessa CTP di Roma, nella propria trattazione, ricorda che la Corte di Cassazione con l’ordinanza 26016/2019 ha rimesso alle Sezioni Unite la verifica della sussistenza o meno, ai fini della tassazione Ici, del presupposto della potenzialità edificatoria dei fondi sottoposti a compensazione urbanistica, tenuto conto delle diverse fasi che caratterizzano tale procedura (decollo, volo ed atterraggio). In particolare, la Corte sottolinea l’evidenza del “problema” nella fase in cui il diritto edificatorio è in “volo” in considerazione dei seguenti aspetti:
1) risulta totalmente soppressa l’edificabilità sull’area, di proprietà del contribuente, precedentemente avente vocazione edilizia;
2) il diritto all’indennizzo conseguente al depauperamento dell’area è postergato, a fronte di una mera promessa di compensazione in natura;
3) è aperta una fase, di durata incerta e spesso anche decennale o più, caratterizzata da un potere ampiamente discrezionale della P.A., volta ad individuare la specifica area di “atterraggio” del diritto;
4) il riconoscimento di un diritto edificatorio su una nuova area potrà avvenire solo all’esito del procedimento compensatorio.
Al momento, dunque, la conclusione condivisa da Cassazione e CTP di Roma è che durante la fase di “volo” dei diritti edificatori non può definirsi edificabile né il suolo di decollo (in quanto privo di tale potenzialità) né quello di atterraggio, in quanto non ancora identificato.