Per il riconoscimento della pertinenzialità è necessaria la prossimità tra box auto e prima casa

Non sono integrati i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità e, pertanto, non può essere riconosciuta l’applicazione della disposizione di cui all’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005, quando non sussiste il requisito della “prossimità” tra box auto e prima casa. Lo ha chiarito l’Agenzia dell’Entrate, con la risposta n. 33/2022. L’istante, proprietario di un immobile per la quota di un sesto e promissario acquirente di un box distante 1.300 metri dall’abitazione, chiede se può destinare tale box a pertinenza della casa (in cui è domiciliato per 10 mesi all’anno) e se può avvalersi dell’articolo 1, comma 497, della legge n. 266/2005 che calcola la base imponibile secondo i principi di favore indicati nell’articolo 52, commi 4 e 5, del Dpr n. 131/1986.
La disciplina di cui all’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266, deroga testualmente all’articolo 43 del d.P.R. n. 131 del 1986 (TUR), ancorando la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale al valore venale del bene o del diritto trasferito, e individuando detta base imponibile nel valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto. La disposizione in esame riguarda, oltre agli immobili ad uso abitativo, anche le relative pertinenze, che possono essere acquistate anche separatamente sempreché risulti nell’atto di acquisto la destinazione pertinenziale dell’immobile.
L’Agenzia ricorda che, anche in campo fiscale, per il concetto di pertinenza vale quanto stabilito dagli articoli 817 e seguenti del codice civile, secondo cui “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Affinché il meccanismo del ” prezzo-valore” risulti applicabile alle pertinenze di un immobile abitativo, nell’atto di cessione deve essere evidenziato il vincolo che rende il bene servente una proiezione del bene principale (cfr. circolare 1° marzo 2007, n. 12/E) e l’immobile pertinenziale deve essere suscettibile di valutazione automatica, dotato quindi di una propria rendita catastale. Anche la stessa giurisprudenza di legittimità ha ribadito che al fine della configurabilità del vincolo pertinenziale la destinazione del bene accessorio a servizio di quello principale deve essere durevole, attuale ed effettiva e l’utilità deve essere oggettivamente arrecata al bene principale e non al proprietario di questa.
Con riferimento al trattamento fiscale previsto per l’acquisto della “prima casa”, con circolare n. 38/E del 12 agosto 2005, è stato chiarito che, di regola, il bene servente non può ritenersi oggettivamente destinato in modo durevole a servizio o ornamento dell’abitazione principale qualora sia ubicato in un punto distante o addirittura si trovi in un Comune diverso da quello dove è situata la “prima casa”. Tale precisazione è volta a chiarire che, affinché si possa concretizzare un effettivo rapporto di pertinenzialità e il bene accessorio possa accrescere durevolmente ed oggettivamente l’utilità dell’abitazione principale è, comunque necessario, che i due beni siano ubicati in luoghi “prossimi” tra loro, non rilevando la sola volontà manifestata dalla parte. Anche la circolare n. 18/2013 ha precisato che il requisito della “destinazione a servizio” è un elemento essenziale che può essere soddisfatto solo se la pertinenza è posta in prossimità dell’abitazione principale acquistata con i benefici “prima casa”.
Conclusivamente, tenuto conto anche dell’insufficienza degli elementi di prova forniti per la valutazione della sussistenza del requisito oggettivo per il riconoscimento della pertinenzialità, l’Agenzia non ritiene che siano integrati i requisiti per il riconoscimento della pertinenzialità e, pertanto, non possa essere riconosciuta l’applicazione per la permuta del box auto in oggetto della disposizione di cui all’articolo 1, comma 497, della legge n. 266 del 2005.

 

Autore: La redazione PERK SOLUTION

Agevolazione prima casa se si vende l’immobile ereditato entro l’anno

È possibile avvalersi dell’agevolazione prima casa per stipulare un nuovo atto di acquisto agevolato, se si possiede altro immobile nello stesso Comune acquistato con le agevolazioni ex art 69 L 342/00, purché si venda entro un anno l’immobile acquisito precedentemente a titolo gratuito mortis causa o inter vivos, sia pure per quanto riguarda le sole imposte ipotecarie e catastali. È quanto evidenziato dall’Agenzia delle entrate, con la risposta n. 551 del 25 agosto 2021.
Nel caso di specie, l’istante, coniugato in regime di comunione dei beni, ha ereditato in comunione con il fratello la quota indivisa dell’immobile, in forza di successione in morte del proprio padre. La predetta successione è stata regolarmente registrata ed in tale sede l’istante chiedeva per sé l’agevolazione prima casa relativamente a detta quota indivisa. L’istante ha sempre adibito detto immobile a residenza ed abitazione principale propria e della propria famiglia. Essendo mutate le esigenze abitative della famiglia, l’istante intende acquistare una altra unità abitativa (già individuata) alienando il predetto immobile ma, per esigenze del venditore, non può attendere di perfezionare la vendita dell’immobile preposseduto né la registrazione della successione del proprio fratello. L’istante, quindi, chiede di sapere se è possibile usufruire delle agevolazioni prima casa, procedendo alla vendita dell’immobile preposseduto dopo aver acquistato il nuovo immobile, purché tale vendita sia effettuata entro l’anno dal detto acquisto, ai sensi dell’articolo 1, comma 4-bis, della Nota II-bis della Tariffa parte prima, allegata al TUR.
L’Agenzia ricorda che ai sensi dell’art. 69, comma 3, della legge 21 novembre 2000, n. 342 le imposte ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa per i trasferimenti della proprietà di case di abitazione non di lusso e per la costituzione o il trasferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse, derivanti da successioni o donazioni, quando, in capo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità di beneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussistano i requisiti e le condizioni previste in materia di acquisto della prima abitazione. Nel successivo comma 4 si stabilisce che l’interessato, nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione, deve altresì dichiarare il possesso dei requisiti e delle condizioni per beneficiare dell’agevolazione “prima casa”, prevedendo l’applicazione della relativa sanzione in caso di decadenza dal beneficio o di dichiarazione mendace. La circolare n. 207/E del 16 febbraio 2000 ha chiarito che l’articolo 69, comma 3, citato ha esteso l’agevolazione c.d. “prima casa” anche agli immobili trasferiti a titolo gratuito mortis causa o inter vivos, sia pure con riferimento alle sole imposte ipotecarie e catastali. L’agevolazione introdotta con l’articolo 69 della legge n. 342/2000 per l’acquisto a titolo gratuito non preclude, quindi, la possibilità di fruire, in caso di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, dei benefici riservati alla “prima casa”, per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato, purché si proceda alla vendita entro l’anno dell’immobile precedentemente acquistato a titolo gratuito e il nuovo immobile sia adibito a propria abitazione principale.

Autore: La redazione PERK SOLUTION

 

Agevolazioni prima casa in costruzione, termine di conclusione lavori

L’Agenzia delle entrate, con risposta n. 39 del 12 gennaio 2021 chiarisce che, con riferimento agli immobili in costruzione, la verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all’agevolazione “prima casa” non può essere differita sine die e che il contribuente, al fine di conservare l’agevolazione, debba dimostrare l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto.
Nel caso di specie, l’istante fa presente di aver ricevuto in donazione un immobile in corso di costruzione, fruendo delle agevolazioni ‘prima casa’ e che entro tre anni dalla data di registrazione avrebbe dovuto dichiarare l’avvenuta conclusione dei lavori. Al riguardo, l’interpellante osserva che, in seguito alla chiusura totale dei cantieri a causa dell’emergenza ‘Covid 19’, non è stato possibile dichiarare la conclusione dei lavori entro il termine previsto, avendo dovuto interrompere i lavori di ultimazione dell’abitazione per oltre tre mesi.
L’Agenzia ricorda che le agevolazioni “prima casa” si applicano anche nel caso di trasferimento di immobile in corso di costruzione, in presenza dei requisiti previsti dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, sempreché l’immobile sia classificabile nelle categorie catastali da A/2 ad A/7 (circolare 21 febbraio 2014, n. 2/E). Per gli immobili in costruzione, con circolare 12 agosto 2005, n.38/E (par. 3.3) è stato chiarito, altresì, che le agevolazioni in esame spettano anche per i trasferimenti di immobile in corso di costruzione che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell’abitazione non di lusso. Si tratta di immobili in costruzione che, ultimati, siano riconducibili ad una categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9. In base alla succitata circolare (par. 5.1) è stato evidenziato che il contribuente, al fine di conservare l’agevolazione, debba dimostrare l’ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell’atto. In ultimo, l’Agenzia ricorda che il termine di tre anni per la conclusione dei lavori per usufruire delle agevolazioni prima casa non sia riconducibile tra i termini oggetto di sospensione, nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020, ai sensi dell’art. 24 del D.L. n. 23/2020.

 

Autore: La redazione PERK SOLUTION