L’Agenzia delle entrate, con la risposta n. 165 del 9 marzo 2021, ha chiarito che l’applicazione della riduzione del 10% del canone di locazione, prevista da un nuovo accordo territoriale sottoscritto tra Comune e associazioni di categoria dei proprietari e degli inquilini per fronteggiare l’emergenza sanitaria da Covid-19, non preclude il riconoscimento del regime agevolativo della cedolare secca, di cui all’art. 3 comma 11 del d.lgs. 23/2011. Tale soluzione prescinde dalla circostanza che la citata clausola venga inserita direttamente all’interno del contratto ovvero sia prevista in autonoma scrittura privata da sottoscriversi e registrarsi contestualmente al contratto di locazione. Nel caso di specie, l’Accordo territoriale sulle locazioni abitative applicabile nel Comune X e nei Comuni limitrofi, all’articolo 21 detta “Misure dirette a fronteggiare l’emergenza sanitaria Covid 19”.
In particolare, nel premettere che “l’attuale situazione emergenziale sanitaria ed economica (…) colpisce tutta la comunità” e “che pertanto si rende necessario attuare procedure e misure eccezionali, temporanee ed urgenti rivolte ad agevolare il mantenimento del tessuto economico e sociale” ritiene “opportuno recuperare all’interno del mercato locativo residenziale gli immobili in precedenza destinati ad attività turistico-ricettive sostenendo con ciò il recupero del tessuto urbano e sociale”. Al riguardo, le OO.SS. firmatarie dell’Accordo hanno concordato “che per i contratti stipulati sotto la vigenza del presente accordo e per un periodo di 6 mesi dalla sottoscrizione dello stesso, (…) verrà operata una riduzione del valore massimo delle rispettive fasce di oscillazione per una percentuale del 10%. La riduzione perderà automaticamente efficacia dopo sei mesi dalla entrata in vigore del presente accordo salva proroga”.
Lo stesso articolo dell’Accordo ha previsto che laddove venga sottoscritto un contatto con riduzione obbligatoria del canone massimo, verranno riconosciute al locatore le agevolazioni IMU previste per il periodo in cui la riduzione del canone sarà sussistente, a condizione del riconoscimento e mantenimento delle misure fiscali di cedolare secca da parte della Agenzia delle entrate. La citata clausola contrattuale presenta il carattere della temporaneità e della obbligatorietà; le parti contrattuali, quindi, non manifestano alcuna volontà e/o facoltà in ordine alla sua automatica applicazione temporanea all’interno del contratto di locazione immobiliare. In altri termini, al sussistere delle condizioni individuate nell’articolo 21 dell’Accordo la citata disposizione si introduce obbligatoriamente nel contratto di locazione, pena la non conformità del contratto a quanto disposto nell’accordo territoriale.
L’Agenzia ritiene che la descritta previsione contrattuale sia compatibile e non contrasti con la previsione di cui al comma 11, dell’art. 3 del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23 secondo cui «Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo (…). L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Ne consegue che il regime agevolativo della “cedolare secca” non sia impedito dall’eventuale efficacia di tale clausola.
