Con la risposta n. 234 del 31 luglio 2020 l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti ad un quesito posto da una società di costruzioni che ha presentato al Comune proposta di recupero per la formazione di un “comparto discontinuo”, per la ricostruzione di 16 appartamenti conformi alla normativa antisismica e di classe energetica A o B. Il piano attuativo per “comparto discontinuo” mantiene le stesse identiche caratteristiche e prerogative di un classico piano di recupero urbano (con demolizione e ricostruzione del manufatto sulla sua stessa area di sedime), con la differenza che la potenzialità edificatoria del bene demolito non viene ricostruita sull’area di sedime liberata, ma viene trasferita su un’altra area libera indicata dal Comune. In particolare, il quesito è volto ad appurare la possibilità, per la società (che intende acquistare successivamente alla stipula della convenzione per l’attuazione del piano di recupero, tutte le porzioni che compongono il piano di recupero), di beneficiare delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna. Preliminarmente, l’Agenzia ricorda che le norme che dispongono agevolazioni od esenzioni sono di stretta interpretazione, nel senso che “i benefici in esse contemplate non possono essere estesi oltre l’ambito di applicazione come rigorosamente identificato in base alla definizione normativa. A tal riguardo, le agevolazioni previste dall’art. 7 del DL 34/2019 sono individuate espressamente nei “trasferimenti di interi fabbricati” e, pertanto, gli atti di cessione aventi ad oggetto terreni non possono beneficiare di tale regime agevolato. Per contro, l’acquisto di immobili da demolire nella c.d. “area di decollo” può beneficiare dell’applicazione dell’imposta di registro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna, laddove risultino verificate tutte le condizioni poste dalla disposizione, su richiamata, di seguito riportate:
- l’acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;
- l’acquisto deve avere come oggetto un “intero fabbricato” indipendentemente dalla natura dello stesso.
Il soggetto che acquista l’intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:
- alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,
- ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall’art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001. In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche “NZEB” (“Near Zero Energy Building”), “A” o “B”;
- all’alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell’intero fabbricato.
