Con la risposta a interpello n. 26 del 30 gennaio 2024, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti in merito al trattamento ai fini IVA della cessione di terreni nell’ambito della realizzazione di un edificio in project financing. Il caso riguarda un Comune che trasferisce la proprietà di alcuni terreni, a titolo di parziale corrispettivo, a una società incaricata di progettare e costruire nello stesso Comune una scuola mediante finanza di progetto.

L’Agenzia ritiene che il trasferimento alla società concessionaria di alcuni terreni a titolo di parziale corrispettivo della prestazione assunta da quest’ultima con la sottoscrizione della Convenzione, debba essere soggetta ad IVA. Il corrispettivo che il Comune riconosce alla Società per le obbligazioni da quest’ultima assunte e che, limitatamente alla parte dello stesso finanziata con la cessione dei suddetti terreni, assume i caratteri di una permuta, consistente in una prestazione di servizi contro una cessione di beni. Le permute sono operazioni rilevanti ai fini IVA in base all’articolo 11 del Decreto IVA ai sensi del quale le cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate in corrispettivo di altre cessioni di beni o prestazioni di servizi, o per estinguere precedenti obbligazioni, sono soggette all’imposta separatamente da quelle in corrispondenza delle quali sono effettuate. Ai fini IVA, dunque, la permuta ricorre tutte le volte che la cessione di un bene o la prestazione di un servizio è effettuata da un soggetto a scomputo del corrispettivo monetario dallo stesso dovuto a fronte di una diversa cessione di beni o prestazione di servizi effettuata a suo favore da un altro soggetto.

Il Comune, quindi, dovrà versare l’imposta sui terreni ceduti all’istante a titolo di parziale corrispettivo per l’opera costruita. Naturalmente c’è il duplice assoggettamento all’imposta quando lo scambio (bene contro bene, bene contro servizio, servizio contro servizio) avviene tra due soggetti passivi IVA, mentre quando una delle parti è un ”privato”, è imponibile solo l’operazione posta in essere dal soggetto passivo IVA e l’operazione effettuata dal privato, al ricorrere dei presupposti, sconterà le imposte di registro, ipotecaria e catastale. Quindi, le varie operazioni effettuate dalla società sono soggette a Iva, secondo l’aliquota propria di ciascuna di esse.

Sempre con esclusivo riferimento alle operazioni effettuate dalla società, in merito al momento impositivo, trattandosi ­di prestazioni di servizi, l’esigibilità  dell’imposta si verifica ordinariamente all’atto del pagamento del corrispettivo che, limitatamente alla parte in natura dello stesso (i.e. terreni citati), va  individuato nella stipula dell’atto notarile. Ciò a meno che la Società non abbia già emesso fattura, anticipando così il momento di effettuazione  dell’operazione de quo, in conformità a quanto previsto dall’articolo 6, comma 4, del Decreto IVA.

La redazione PERK SOLUTION